사기수법

신탁등기 사기란 무엇인가요?
신탁등기 사기는 소유권자가 부동산을 신탁회사에 신탁등기 해둔 상태에서, 신탁의 법적 효력을 제대로 인지하지 못하는 일반인을 대상으로 소유권이 자신에게 있고 모든 임대 권한을 독자적으로 갖고 있는 것처럼 속여 임대차 계약을 체결하는 사기 방법입니다. 이 과정에서 소유권자는 때로는 신탁회사의 도장을 위조하여 신탁회사의 동의가 있는 것처럼 가장하기도 합니다.

신탁등기 사기는 어떻게 이루어지나요?
부동산의 실제 소유권자가 부동산을 신탁회사에 신탁하는 경우, 등기부등본상에 신탁등기가 명시됩니다. 하지만 사기꾼은 이 신탁등기의 효력을 고의로 무시하고 임대인으로서의 모든 권한을 여전히 가지고 있는 것처럼 행동하여 임대차 계약을 체결합니다. 이렇게 하면 임차인은 계약의 유효성을 잘못 판단하게 되어 금전적인 손실을 입을 수 있습니다.

예시:A는 자신의 건물을 신탁회사와의 계약을 통해 신탁등기 했으므로 법적으로는 임대차 계약을 단독으로 체결할 권한이 없습니다. 그럼에도 불구하고, B와 C에게는 자신이 여전히 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한이 있는 것처럼 속여 계약을 맺고 보증금을 받아갔습니다. 이후 D가 임대차 계약을 체결할 때 신탁회사의 동의서를 요구하자, A는 신탁회사의 동의서를 위조하여 제출하기도 했습니다.

예방방법

신탁원부 확인
신탁원부 발급: 부동산이 신탁등기 되어 있는 경우, 반드시 해당 부동산의 신탁원부를 발급받아야 합니다. 신탁원부는 부동산 신탁에 관한 모든 권리와 의무 관계를 명시하고 있으며, 이를 통해 신탁관계를 정확히 이해할 수 있습니다.

신탁회사의 동의 확인
수탁회사의 동의 필요성: 신탁등기가 되어 있는 부동산의 경우, 임대인이 임대차 계약을 직접 체결하더라도, 수탁회사(신탁회사)의 동의가 있어야 계약이 유효합니다. 신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 법적 효력을 갖지 못할 수 있습니다.

신탁회사 도장 및 동의서 검증
도장 및 동의서의 진위 확인: 신탁회사의 도장이나 동의서가 제출된 경우, 그것이 위조된 문서는 아닌지 확인해야 합니다. 필요한 경우 신탁회사에 직접 연락하여 도장이나 동의서의 진위를 검증합니다.

이미 당했을 때 대응방법

형사 고소하기
사기 관련 고소: 전세사기가 의심되는 경우, 사기죄나 범죄단체조직죄 등으로 관련자를 형사 고소할 수 있습니다. 이는 경찰에 신고하거나 검찰에 고소장을 제출함으로써 진행됩니다.

임대차 계약 해지와 보증금 반환 소송
계약기간 만료 전 해지: 계약 기간 만료 전이라도, 허위 정보 제공으로 인한 계약의 근본적인 훼손이 발생했다고 판단될 경우, 내용증명을 통해 임대차 계약 해지 통보를 할 수 있습니다. 이어서 보증금 반환을 요구하는 소송을 제기할 수 있습니다.
계약기간 만료 후 조치: 계약기간 만료 후에는 보증금 반환 소송을 제기하고, 임차권 등기 설정을 통해 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다. 이는 향후 부동산이 팔리거나 다른 사람에게 임대될 때 세입자의 권리가 우선적으로 고려되게 합니다.

부동산 중개업자에 대한 손해배상 청구
중개업자 손해배상 청구: 거래 과정에서 부동산 중개업자의 부실한 중개 행위가 있었다면, 해당 중개업자에게 손해배상을 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 이는 중개 과정에서 발생한 재산적 손실에 대한 보상을 요구하는 것입니다.